Fundering en bodemdaling

De bodem in Dordrecht zakt. Alles wat daarop staat of in de bodem zit, zakt mee. Hoeveel en hoe snel de bodem zakt, verschilt per gebied. Sommige woningen zakken ook. Dat kan flinke problemen geven. Of de woning zakt, hangt af van de fundering waarop het huis staat.

Op deze pagina leest u alles over funderingen. Waar moet u op letten? Welke problemen kunnen ontstaan? En hoe kunt u uw fundering onderzoeken?

Welke funderingen zijn er?

De fundering is de basis waarop een huis steunt. Woningen in Dordrecht zijn gebouwd op verschillende soorten funderingen. Tot ongeveer 1970 kwam het voor dat de fundering van woningen werd uitgevoerd met houten funderingspalen. Of werden de panden ondiep (ook wel ‘op staal’) gefundeerd.  Na 1970 werd langzaam overgegaan op het bouwen op betonnen palen of een combinatie van hout en beton. Lees hier meer over op de website van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO). 

Hieronder leest u over de fundering op palen in de grond en fundering zonder palen: 

  • Op palen in de grond. Tot ongeveer 1970 waren dit houten palen. Nu zijn de palen van beton. 
  • Zonder palen. Dit zijn niet-onderheide woningen. Deze noemen we vaak woningen gefundeerd ‘op staal’. 'Op staal' heeft niets te maken met staal. Het betekent dat de woningen direct op de bodem staan. Daarvan zijn er tot grofweg 1970 duizenden in Dordrecht gebouwd.  

Welke problemen kunnen er ontstaan?

  • Houten palen zijn gevoelig voor een lage grondwaterstand. Als de palen lang droog staan, gaan ze rotten. Ook kunnen ze worden aangetast door bacteriën. De palen worden dan minder sterk. Dan kan de woning verzakken. In Dordrecht is er een aanpak geweest om woningen op houten palen te herstellen. Deze informatie vindt u op deze pagina.
  • Woningen ‘op staal’ steunen op de bodem. Als de bodem zakt, zakt de woning mee. Dit kan veel problemen veroorzaken. De woning kan bijvoorbeeld verzakken en scheef komen te staan. Met klemmende ramen en deuren of zelfs scheuren in muren en gevel als gevolg. Hoe verder de woning zakt, hoe dichter het bij het grondwater komt. Dat leidt tot vochtproblemen en mogelijk schimmel. Of er problemen ontstaan, hangt af van de situatie.

Hoe zit het met mijn woning?

Veel huiseigenaren weten niet welk type fundering hun woning heeft. En in welke staat deze is. Toch is het heel belangrijk te weten hoe het met de fundering zit. Dat geldt ook als u een woning wilt kopen of verkopen. Een slechte fundering kan veel schade veroorzaken. De kosten van herstel zijn hoog. Om met zekerheid iets te kunnen zeggen over de staat van de fundering, is funderingsonderzoek nodig. 

Dordrecht heeft een speciaal Funderingsloket. Zij informeren en adviseren u over uw fundering. Een aantal vragen en antwoorden die veel voorkomen over funderingen vindt u hieronder. Staat uw vraag er niet bij? Neem dan contact op met het Funderingsloket Dordrecht.

Funderingsloket Dordrecht

 

Hoe weet ik welk type fundering mijn woning heeft?

Of uw woning te maken krijgt met funderingsproblemen hangt af van de bodem waarop het huis staat. En van het type fundering.   Tot ongeveer 1970 kwam het voor dat de fundering van woningen werd uitgevoerd met houten funderingspalen. Of werden de panden ondiep (ook wel ‘op staal’) gefundeerd. Na 1945 werd langzaam overgegaan op het bouwen op betonnen palen of een combinatie van hout en beton. Welke fundering u heeft, staat in het oorspronkelijke bouwdossier van uw woning. Voor een groot aantal woningen is daarover informatie online beschikbaar bij het Bouwarchief van de gemeente. Misschien vindt u hier ook de informatie over uw fundering.

Wat zijn de oorzaken van problemen bij funderingen op staal?

De belangrijkste oorzaken van funderingsproblemen zijn bodemdaling en wisselende grondwaterstanden. De bodem in Nederland zakt. Dat gebeurt al jaren en op veel plekken. Vooral in gebieden met veen en klei, zoals in Dordrecht. Zachte grond houdt gemakkelijk veel vocht vast. Als deze grond uitdroogt, klinkt het in. Door te weinig grondwater, daalt dan de bodem. Droge zomers door klimaatverandering, hebben dit proces de afgelopen jaren versneld. Als het grondwater weer stijgt, komt de zakkende woning sneller in contact met het grondwater. Dat veroorzaakt bijvoorbeeld wateroverlast, vochtproblemen en mogelijk schimmel. Ook daalt de bodem door gewicht van de stad, zoals bebouwing en verkeer.

Welke problemen ontstaan bij woningen die op palen zijn gefundeerd?

Als de bodem zakt, zakt alles wat erop staat mee. Dat geldt ook voor niet-onderheide woningen (woningen ‘op staal’). Gebouwen die verzakken lopen risico op schade, zoals:

  • Scheefstand 
  • Klemmende ramen en deuren 
  • Scheeflopende vloeren
  • Scheuren in de gevel, binnenmuren, vloeren of plafonds
  • Wateroverlast en vocht in de kelder, kruipruimte of tuin
  • Schimmelvorming op muren en vloeren
     
Wie is er verantwoordelijk voor de fundering van mijn woning?

Een huiseigenaar is zelf verantwoordelijk voor een goede staat van zijn woning, inclusief de fundering. 

Welke woningen hebben de meeste kans op problemen door bodemdaling?

Sommige huizen hebben meer last van bodemdaling en funderingsproblemen dan andere. Er zijn verschillende signalen die op funderingsproblemen kunnen wijzen:

  • Staat uw woning in een oudere wijk?
  • Is uw woning gebouwd vóór 1970?
  • Staat uw woning scheef? 
  • Heeft uw tuin veel last van verzakking?
  • Zitten er scheuren in de gevel, binnenmuren, vloeren of plafonds?
  • Is er hoogteverschil met de buren en/of de grond rond uw huis?
  • Is er regelmatig wateroverlast in de kelder, kruipruimte of tuin? 
  • Klemmen ramen en/of deuren? 
  • Lopen de vloeren scheef?
  • Is er schimmelvorming, bijvoorbeeld in de kelder of de begane grond?  
  • Zijn er meldingen van funderingsproblemen in uw buurt?

Kunt u één of meer vragen met 'ja' kunt beantwoorden? Dan is er kans dat de problemen door verzakkende fundering worden veroorzaakt.​​​

Hoe kom ik erachter of mijn fundering goed of slecht is?

Problemen met de fundering zijn niet altijd te zien. Wilt u met zekerheid weten wat de staat van uw fundering is? Laat dan een funderingsonderzoek doen. Een gespecialiseerd onderzoeksbureau vertelt u wat de kwaliteit van de fundering is. En wat de tijd is dat uw fundering nog mee kan. Op de website van het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) staat een overzicht van officiële onderzoeksbureaus. Zij werken volgens de landelijke regels. 
Wilt u meer weten over funderingsonderzoek? Neem dan contact op met het Funderingsloket Dordrecht.

Wat laat een funderingsonderzoek zien?

Een funderingsonderzoek bestaat uit:

  1. Archiefonderzoek naar wat er over het pand bekend is en wat voor funderingsconstructie er is. 
  2. Een aantal metingen aan het pand zoals:
    • de grondwaterstand
    • de zakkingen die zijn ontstaan
    • scheefstanden van vloeren
    • controle of de muren nog waterpas staan
    • beoordeling van scheuren die er binnen en buiten zijn

Met de resultaten van het onderzoek krijgt u een beoordeling en advies over uw fundering. Hierin staat hoe lang de fundering nog zal meegaan, wanneer herstel of andere maatregelen nodig zijn. 
Wilt u ook een funderingsonderzoek laten uitvoeren? Neem dan contact op met het Funderingsloket Dordrecht.

Wat kost funderingsonderzoek?

Funderingsonderzoek kost ongeveer € 4000 tot € 6000 per gebouw. Als u met meer eigenaren tegelijk onderzoek doet, kunnen de kosten per woning lager worden. Dat kan als u een woonblok of gebouw, en dus de fundering, deelt met andere woningeigenaren. Het kan in dat geval zelfs noodzakelijk zijn om de fundering tegelijk met uw buren te laten onderzoeken.  

We adviseren om bij verschillende bureaus offertes aan te vragen.  Wilt u advies over funderingsonderzoek en de kosten? Neem dan contact op met het Funderingsloket Dordrecht.

Wat kan ik zelf doen tegen funderingsproblemen?

Er zijn geen makkelijke oplossingen om problemen met woningen op staal aan te pakken. En een blijvende oplossing is duur. Denk aan het verhogen van de woning en het plaatsen van heipalen. Een woning staat meestal met een of meer andere woningen op een fundering. Daarom kunt u problemen door bodemdaling vaak niet alleen oplossen. Woningeigenaren moeten hiervoor samenwerken.

Tegen wateroverlast en vochtproblemen zijn wel tijdelijke maatregelen mogelijk:

  • De kruipruimte afdekken met een folie.
  • De ventilatie in de kruipruimte verbeteren.
  • Met de bestrating ervoor zorgen dat water van het huis af loopt in plaats van er naartoe.
     
Wat kost het herstellen van een fundering?

Het herstellen van de fundering van een woning of pand is een heel grote klus. De kosten verschillen van woning tot woning en hangen af van de schade. Kosten kunnen uiteenlopen van € 50.000 tot € 100.000. De kosten voor funderingsherstel zijn voor rekening van de huiseigenaar. In één huizenblok lopen funderingen vaak onder meer huizen door. Dan is herstel alleen mogelijk samen met uw buren.

Helpt de gemeente als ik problemen heb met de fundering van mijn woning?

Gemeente Dordrecht heeft geen subsidieregeling om funderingsonderzoek en funderingsherstel te laten doen. Wel kunt u gebruik maken van het Funderingsloket Dordrecht. Hier kunt u al uw vragen over funderingen stellen. Het funderingsloket kan u adviseren bij de organisatie van funderingsonderzoek en funderingsherstel. Ook is er het Fonds Duurzaam Funderingsherstel. Als uw eigen bank u niet kan helpen, kan dit fonds u een lening op maat geven. Daar zijn wel voorwaarden aan verbonden. 

Wat doet de gemeente om problemen door bodemdaling te beperken?

Bodemdaling zelf is niet tegen te gaan. Wel proberen we de gevolgen te beperken door rekening te houden met de inrichting van de openbare ruimte. En bij de uitvoering van werkzaamheden. Bij het vervangen van het gemeenteriool leggen we altijd drainage aan naast de nieuwe buizen. Drainage maakt de kans op grondwateroverlast in de straat een stuk kleiner. Tijdens rioolprojecten plaatsen we meters die trillingen en grondwaterstanden goed in de gaten houden. Hiermee proberen we schade aan naastgelegen panden te voorkomen. Ook plaatsen we steeds meer groen in de openbare ruimte om regenwater op te vangen.

Ik wil een huis kopen of verkopen in Dordrecht? Wat moet ik doen?

Een fundering herstellen is duur. Het is daarom belangrijk dat u weet wat u koopt. En dat de informatie over de kwaliteit van de fundering te vertrouwen is, volledig is en van de laatste tijd is. Dit voorkomt problemen achteraf.  

De koper moet bijvoorbeeld de kwaliteit van de woning onderzoeken. Dat heet onderzoeksplicht. Een onderzoek begint door informatie te vragen aan de verkoper, makelaar en buren. En door bijvoorbeeld het bouwdossier op te vragen bij de gemeente.  
Ook doen kopers vaak een bouwkundige keuring. Uit de keuring kan blijken dat er verzakkingen en scheuren zijn. Die gebreken kunnen wijzen op funderingsproblemen. Maar zo’n keuring kijkt niet naar de kwaliteit van de fundering en of die nog lang meegaat. Daarvoor is specifiek funderingsonderzoek nodig. 

De verkoper van een woning en de verkoopmakelaar hebben mededelingsplicht. Zij moeten gebreken die bekend zijn, melden aan de koper. Dat geldt ook voor funderingsproblemen, als deze bij de verkoper bekend zijn. Schade aan de fundering is niet te zien en dus niet altijd bekend.  

Naast de kwaliteit van de fundering zelf is het ook belangrijk dat u denkt aan ontwikkelingen. Zoals de verwachting over toekomstige bodemdaling.  

Spelen de problemen met funderingen ook in andere delen van Nederland?

Bodemdaling en funderingsproblemen spelen in meer delen van Nederland. Maar vooral in West- en Noord-Nederland. Daar zijn de meeste gebieden waar de bodem kwetsbaar is voor daling. Dat zijn laagveengebieden, rivierengebieden, zeekleigebieden en getijdengebieden. Het landelijk loket funderingsproblematiek van het KCAF maakt inzichtelijk waar en hoe vaak in Nederland funderingsproblemen voorkomen. De Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur pleit bij de Rijksoverheid in hun Adviesrapport ‘Goed Gefundeerd’ voor een nationale aanpak van funderingsproblemen en -schade.

Met wie kan ik contact opnemen als ik nog vragen heb?

Heeft u vragen over funderingsproblemen of wilt u advies? Neem dan contact op met het Funderingsloket Dordrecht.